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私、52歳にして「不動産投資で老後安泰！」という甘い言葉に釣られて、見事に最初の物件選びで失敗しました。正直に言うと、退職金の運用先として賃貸経営を考え始めたのは2年前。年金だけでは到底足りないという現実を突きつけられ、焦りから勢いで始めてしまったのです。定年まで残り10年、年収700万円の会社員として、老後資金2000万円問題にどう立ち向かうか。今日は、そんな私が賃貸経営を1年間やってみて分かった「リアルな現実」をお伝えします。

正直に告白すると、最初に選んだのは「駅から徒歩3分」という言葉だけで即決した物件でした。実際に歩いてみたら、その3分は不動産屋の営業マンが早歩きで測った数字で、私の足では堂々の8分。妻には「あなた、その営業トークにどれだけ引っかかれば気が済むの」と半ば呆れられました。

なぜ52歳で賃貸経営を始めようと思ったのか

きっかけは、会社の先輩が定年後に「年金だけじゃ全然足りない」とボヤいていた一言でした。私も年金定期便を見て愕然としたんです。65歳からの年金見込み額は月額約16万円。妻と二人で暮らすには、正直心もとない金額でした。

最初は投資信託やiDeCoも検討しました。実際、つみたてNISAは3年前から続けています。ただ、株式投資はどうしても値動きが気になって、夜中にスマホで株価をチェックしてしまう自分がいました。50代になると、元本割れのリスクに対する心理的な耐性が、若い頃より確実に下がっているんですよね。

そんなとき、「毎月安定した家賃収入」という賃貸経営の魅力に惹かれました。もちろん、不動産投資にもリスクはあります。空室リスク、家賃下落リスク、修繕費用など。でも、「実物資産」という安心感と、毎月決まった収入が入るという仕組みに、私は魅力を感じたのです。

ただし、これは完全に私の性格に合っていただけの話。株価の上下に一喜一憂できる方なら、インデックス投資の方が手間もかからず良いかもしれません。向き不向きは本当に人それぞれです。

最初の物件選びで完全にやらかした話

恥ずかしながら、最初に購入を検討した物件は、見事な「ハズレ」でした。駅から徒歩15分、築35年の木造アパート。価格は800万円と手頃で、表面利回り12%という数字に目がくらんだのです。

しかし、不動産会社の営業マンに言われるがまま内見に行ってみると、現実は厳しかった。外壁のひび割れ、錆びた階段、そして何より8室中3室が空室という状況。「これって利回り12%じゃなくて、実質8%くらいでは？」と気づいたときには、すでに契約書を前にしていました。

結局、この物件は購入を見送りました。今思えば、あのとき踏みとどまれて本当に良かった。まるで、スーパーの見切り品コーナーで「安いから」という理由だけで買った刺身が、家に帰ったら賞味期限が今日だった、みたいな話です。安さには必ず理由があるんですよね。

この失敗から学んだのは、「表面利回り」だけで判断してはいけないということ。実際の収益を計算するには、管理費、修繕積立金、固定資産税、空室率などを考慮した「実質利回り」で考える必要があります。さらに、融資を受ける場合は返済額も差し引かなければなりません。

実際に購入した物件と1年間のリアルな収支

失敗を経て、最終的に購入したのは、都内近郊の駅徒歩7分、築15年の区分マンション1室でした。価格は1,580万円、家賃は月額7.2万円。表面利回りは約5.5%と、最初に見た物件より見劣りしますが、入居率の安定性を重視しました。

1年間運用してみた収支は以下の通りです。

• 年間家賃収入：864,000円（7.2万円×12ヶ月）
• 管理費・修繕積立金：-180,000円（月15,000円）
• 管理委託費：-51,840円（家賃の6%）
• 固定資産税：-42,000円
• ローン返済：-480,000円（月40,000円、金利1.8%）
• 年間キャッシュフロー：+110,160円

正直、月にすると約9,000円。「たったそれだけ？」と思われるかもしれません。私も最初は物足りなく感じました。でも、ローンを返済しながら手元にお金が残り、同時に資産（物件）を築いていると考えれば、悪くない数字だと今は思っています。

ただし、これは空室が一切なかった理想的なケースです。実際、購入直後に入居者が退去し、2ヶ月間の空室期間がありました。その間の家賃収入ゼロ、さらに原状回復費用で8万円の出費。計算上のキャッシュフローは大きく減りました。これが賃貸経営の怖いところです。

52歳から始める賃貸経営、向いている人・向いていない人

1年間やってみて、賃貸経営は万人向けではないと実感しています。正直に言うと、以下のような方には向いていないかもしれません。

1. すぐに大きなリターンを求める人：賃貸経営は長期戦です。短期で大儲けしたいなら、他の投資を検討すべきでしょう。
2. 借金に強いストレスを感じる人：多くの場合、ローンを組んで始めます。私も毎月の返済に、最初は胃がキリキリしました。
3. 物件管理に一切関わりたくない人：管理会社に委託しても、最終的な判断はオーナーがします。完全に放置はできません。

一方で、毎月のキャッシュフローを重視する人、長期的な資産形成を考えている人、ある程度の自己資金がある人には、選択肢の一つになり得ると思います。

私の場合、退職金の一部を老後の安定収入源として運用したいという目的がありました。株式のような値動きに一喜一憂せず、毎月定額が入ってくる安心感は、50代の精神衛生上、非常にありがたいものです。

また、不動産投資は元本割れリスクがあることを忘れてはいけません。物件価格が下落すれば、売却時に損失が出る可能性があります。家賃収入でプラスでも、トータルでマイナスになるケースもあります。投資である以上、リスクをゼロにすることはできないのです。

まとめ：老後資金の不安は行動でしか解消できない

52歳から始めた賃貸経営、正直まだ「成功した」とは言えません。でも、何もせずに不安を抱え続けるよりは、一歩踏み出して良かったと思っています。賃貸経営は向かない人もいます。でも、老後資金が不安なら、まずは情報収集から始めてみてください。無料セミナーや資料請求で知識を得るだけなら、リスクはゼロです。定年後に「あのとき行動しておけば」と後悔しないために、今できることから始めてみませんか。

私、賃貸経営で最初の半年間、完全に赤字でした。

52歳、年収700万円、定年まであと10年。老後資金のことを考えると夜中に目が覚めることもあるほど不安でした。「退職金を投資信託に突っ込むのは怖い」「でも銀行預金じゃ増えない」——そんな悩みの果てにたどり着いたのが不動産投資、具体的には中古ワンルームマンションでの賃貸経営でした。正直に言うと、最初は全然うまくいきませんでした。この記事では、私が実際に経験した失敗と、そこから学んだリアルな教訓をお伝えします。同じような不安を抱えている50代の方の参考になれば幸いです。

セミナーに参加しまくった結果、情報過多で判断できなくなった話

賃貸経営に興味を持ち始めたのは2024年の夏頃でした。まず私がやったのは、とにかく情報収集。不動産投資セミナーに3ヶ月で8回も参加しました。今思えば、これが最初の失敗でした。

各社が言うことがバラバラなんです。「新築区分マンションが安心」と言う会社もあれば、「中古の方が利回りが良い」と言う会社もある。「東京23区じゃないとダメ」という意見もあれば、「地方の方が価格が安くて始めやすい」という意見も。情報を集めれば集めるほど、何が正解かわからなくなりました。

結局、3ヶ月間セミナーに通い続けた結果、一歩も前に進めないまま年末を迎えてしまいました。妻からは「あなた、セミナーマニアになってない？」と冷たい目で見られる始末。確かに、参加費無料のセミナーでもらえるクオカードが5枚も財布に入っていました。

この経験から学んだのは、「情報収集は2ヶ月で区切る」ということ。それ以上続けても、新しい情報より混乱が増えるだけです。私は最終的に、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイトで物件を見ながら、相場観を養うことに集中しました。

初めての物件購入。予想外の出費に青ざめた初年度

2025年の2月、ついに最初の物件を購入しました。埼玉県某市の築25年、駅徒歩8分のワンルームマンション。価格は680万円、表面利回り8.2%という数字に惹かれました。

ところが、ここからが想定外の連続でした。

• 購入時の諸費用（登記費用、不動産取得税など）：約50万円
• 入居者募集のためのリフォーム費用：38万円
• 管理会社への委託費用：家賃の5%
• 空室期間の固定費（管理費・修繕積立金）：月1.5万円

購入前のシミュレーションでは「毎月手残り2万円」の計算だったのに、最初の半年間は完全に赤字でした。入居者が決まるまでに3ヶ月かかり、その間も管理費と修繕積立金は容赦なく引き落とされます。リフォーム費用も当初見積もりより10万円オーバー。「利回り8.2%」という数字がいかに表面的なものか、身をもって思い知りました。

正直に言うと、この時期は「やっぱり投資信託にしておけばよかった」と何度も思いました。でも後には引けない。50代の意地とプライドだけで乗り切った感じです。

1年半経った今、ようやく見えてきた賃貸経営のリアル

2026年6月現在、賃貸経営を始めて約1年半が経ちました。正直な収支をお伝えします。

【月々の収支】

• 家賃収入：4.7万円
• 管理費・修繕積立金：-1.2万円
• 管理会社委託費：-0.24万円
• ローン返済：なし（現金購入）
• 手残り：約3.2万円

年間で約38万円の手残りです。初期投資（物件代680万円＋諸費用約90万円＝770万円）で考えると、実質利回りは約4.9%。表面利回り8.2%とはずいぶん違いますよね。

ただ、これでも銀行預金よりはるかにマシです。そして何より、毎月確実に入ってくる家賃収入は、精神的な安定をもたらしてくれます。株価のように毎日上下するわけでもなく、投資信託のように「今日は○万円減った」と一喜一憂することもない。この「淡々と入ってくる感じ」は、50代の私にはちょうど良いストレスレベルでした。

一方で、デメリットも正直にお伝えします。流動性の低さです。株なら明日にでも売れますが、不動産は売却に数ヶ月かかります。急にお金が必要になった時、すぐには現金化できません。また、入居者が退去するたびに「次の人は決まるだろうか」という不安が襲ってきます。精神的に不安定な方には、正直おすすめしにくいです。

定年後を見据えて、2件目の購入を検討中

最初の物件がようやく軌道に乗ったので、現在2件目の購入を検討しています。今度は千葉県の築30年物件。前回の経験を活かして、以下の点を重視しています。

1. 駅徒歩7分以内（前回8分で苦労したので）
2. 築年数より管理状態を重視（修繕積立金の積立状況を必ず確認）
3. リフォーム費用は事前に複数業者から見積もり
4. 最低3ヶ月の空室期間を想定した資金計画

不動産投資クラウドファンディングのCOZUCHIやCREALなども検討しましたが、私の場合は「自分の物件を持っている」という実感が欲しかったので、実物不動産を選びました。ただ、少額から始めたい方や、管理の手間をかけたくない方には、クラウドファンディングも選択肢としてアリだと思います。

定年後の年金だけでは不安な時代。退職金をどう運用するか、多くの同世代が悩んでいると思います。賃貸経営は「ほったらかしで儲かる」ものでは決してありませんが、きちんと勉強して、リスクを理解した上で取り組めば、老後の収入の柱になり得ると実感しています。

まとめ：賃貸経営は「向かない人」もいます

正直に言います。賃貸経営は、すぐに結果を求める人、数字の管理が苦手な人、精神的に不安定になりやすい人には向きません。空室リスク、修繕リスク、金利上昇リスクなど、考えるべきことは山ほどあります。また、不動産価格が下落すれば資産価値が目減りするリスクもあります。

でも、もしあなたが「老後資金のために何か始めたい」「でも株やFXは怖い」と感じているなら、まずは小さな勉強から始めてみてください。私のように失敗しながらでも、少しずつ前に進めます。大切なのは、完璧を目指さず、小さく始めること。52歳の私でもできたのですから、あなたにもきっとできます。