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正直に言うと、最初の半年は「これ、本当に意味あるのかな」と思っていました。

38歳、地方の中小企業勤務で年収450万円。都市部の友人がマンション投資で不労所得を得ている話を聞くたびに、なんとも言えないモヤモヤを抱えていました。「俺だって資産形成したいけど、頭金なんてないし、地方で不動産買っても値下がりするだけじゃないか」と。そんな時に出会ったのが不動産クラウドファンディングでした。1万円から始められると聞いて、「これなら俺でもできるかも」と軽い気持ちでスタート。でも、思っていたほど簡単ではありませんでした。今日は、僕が2年間で経験した成功と失敗、そして「これは向かない人もいる」という正直な話をしたいと思います。

不動産クラウドファンディングを始めたきっかけと最初の失敗

きっかけは、2024年の春でした。会社の昼休みにスマホでニュースを見ていたら、「少額から始められる不動産投資」という記事が目に入ったんです。

調べてみると、不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家がお金を出し合って不動産に投資し、得られた利益を分配する仕組みとのこと。しかも1万円から参加できるサービスもある。「これなら、ボーナスをちょっと回すだけで始められるじゃん」と、その日のうちに会員登録しました。

最初に選んだのは、利回り8％を謳う案件。「8％ってすごくない？銀行の定期預金が0.002％とかの時代に」と興奮しながら5万円を投資しました。

ところが、ここで最初の失敗です。運用期間が24ヶ月だったんです。正直、ちゃんと確認していませんでした。「利回りが高い！」という数字に目がくらんで、資金が2年間動かせないことを軽く考えていたんですね。翌月、車の修理で急な出費があった時に「あの5万円があれば…」と後悔しました。

投資は余剰資金で。これ、本で読んで知ってたはずなのに、実際にやってみると意外と忘れるものです。まるで「ダイエット中なのにラーメン屋の前を通ったらつい入ってしまう」みたいな感覚でしょうか。誘惑に負けました。

2年間で試した3つのサービスと正直な感想

失敗から学んだ僕は、その後いくつかのサービスを比較検討しながら投資を続けてきました。現在メインで使っているのは3つです。

• COZUCHI（コヅチ）：都心の再開発案件が多く、途中換金できる仕組みがあるのが魅力
• CREAL（クリアル）：上場企業運営で情報開示が丁寧。動画での物件紹介が分かりやすい
• 利回りくん：有名人とのコラボ案件が話題になりやすく、楽しみながら投資できる

正直に言うと、サービスによって使い勝手はかなり違います。僕が特に重視するようになったのは「運用期間」と「劣後出資比率」の2点です。

運用期間は、先ほどの失敗があったので12ヶ月以内のものを選ぶようにしています。劣後出資比率というのは、運営会社が投資家より先に損失を負担してくれる割合のこと。これが高いほど、投資家の元本が守られやすくなります。最初は「なんか難しい言葉だな」とスルーしていましたが、理解してからは必ずチェックするようになりました。

ただ、人気案件は数分で募集終了することも多いです。これが地味にストレス。仕事中にスマホとにらめっこして、会議に遅刻しそうになったことが2回あります。上司には「体調が」とごまかしましたが、あれは良くなかったですね。

地方在住だからこそ感じるメリットとデメリット

僕が住んでいるのは人口15万人ほどの地方都市です。不動産投資というと「まず都心にワンルームを」みたいなイメージがありましたが、不動産クラウドファンディングなら居住地に関係なく都心の優良物件に投資できます。これは本当にありがたい。

実際、僕が投資した案件の中には、渋谷駅徒歩5分のビルや、大阪の商業施設などがあります。自分で買おうとしたら数億円必要な物件に、3万円で参加できるわけです。「なんか、ゲームのガチャでSSRキャラ引いた時の嬉しさに似てるかも」と思ったりしています（例えが下手ですみません）。

一方で、デメリットも正直に書いておきます。

1. 元本保証ではない：不動産市況が悪化すれば、元本割れのリスクがあります。これは絶対に忘れてはいけないポイントです
2. 想定利回り通りにならないこともある：「年利5％」と書いてあっても、実際の分配金がそれを下回るケースは存在します
3. 税金の処理が面倒：分配金は雑所得扱いになるため、確定申告が必要になる場合があります。僕は初年度、これを知らずに焦りました

特に3つ目は、会社員で年末調整だけだった僕には結構なハードルでした。今はクラウド会計ソフトで何とかなっていますが、「投資を始めたら確定申告がついてくる」という現実は覚悟しておいた方がいいです。

2年間の投資成績と、これからの戦略

では実際、どのくらいの成果が出たのか。2024年4月〜2026年5月までの約2年間の実績を公開します。

• 累計投資額：約80万円（少しずつ増やしていきました）
• 受け取った分配金：約6万2000円
• 平均利回り：約4.2％（税引前）
• 元本割れ案件：0件

銀行に預けていたら数百円の利息しかつかなかったことを考えると、個人的には満足しています。ただし、これはあくまで僕の結果であり、将来の運用成果を保証するものではありません。不動産市況や経済環境によってリスクは変動します。

今後の戦略としては、年間投資額を100万円まで増やしつつ、1案件あたりの投資額は10万円以下に抑える「分散投資」を徹底する予定です。あとは、抽選に当たりやすくなるという噂の「早起き作戦」を試してみようかと。募集開始が朝10時のことが多いので、9時55分からスタンバイする習慣をつけようと思っています。

まとめ：不動産クラウドファンディングが向かない人もいます

ここまで読んでいただきありがとうございます。最後に正直に書くと、不動産クラウドファンディングは向かない人もいます。「すぐに大きく儲けたい人」「元本保証がないと不安な人」「確定申告が絶対に嫌な人」には、あまりおすすめできません。

でも、僕のように「地方にいながら少額から資産形成を始めたい」「不動産投資に興味はあるけど、いきなり物件を買う勇気はない」という人には、最初の一歩として検討する価値があると思います。まずは1万円から、余剰資金で試してみてはいかがでしょうか。

※本記事は筆者個人の体験に基づくものであり、特定のサービスを推奨するものではありません。投資にはリスクがあり、元本割れの可能性があります。投資判断は自己責任でお願いいたします。

正直に言うと、私は退職金の運用で大失敗しかけました。60歳で定年退職し、手元に残った2000万円。「このお金を減らさず、むしろ増やしたい」という欲が出たんです。年金だけでは心もとない、かといって株やFXは怖い。そんなとき目に入ったのが「家賃収入で安定した老後を」という不動産投資のセミナー広告でした。結果から言うと、最初の1年半は完全に赤字。毎月の収支を見るたびに胃がキリキリしていました。今でこそ月8万円ほどの家賃収入を得ていますが、ここに至るまでの道のりは決して平坦ではありませんでした。

退職金500万円が消える恐怖——私が最初に犯した3つの失敗

2023年の春、私は退職金のうち500万円を頭金にして、都内近郊のワンルームマンションを購入しました。物件価格は1800万円。残りはローンを組みました。セミナーでは「空室リスクは低い」「管理は全部お任せ」と聞いていたので、正直なところ甘く見ていたんです。

ところが、購入から3ヶ月で最初の入居者が退去。次の入居者が決まるまで4ヶ月かかりました。その間もローンの返済は待ってくれません。毎月約9万円が消えていく恐怖は、体験した人にしかわからないでしょう。妻には「大丈夫、すぐ入るから」と言いながら、夜中にトイレで一人、収支計算をしていました。60代でこんな冷や汗をかくとは思いませんでしたね。まるで若いころの受験勉強のようでした——ただし、失敗したら老後が崩壊するという最悪のプレッシャー付きです。

私の失敗は主に3つありました。

• 立地選びの甘さ：駅から徒歩15分の物件を「安いから」という理由で選んでしまった
• 管理会社への丸投げ：任せきりにして、募集条件の見直しを提案しなかった
• キャッシュフローの計算ミス：修繕積立金や固定資産税を甘く見積もっていた

今思えば、購入前にもっと勉強すべきでした。不動産投資は「買ったら終わり」ではなく、「買ってからが始まり」なんです。

シニア世代の不動産投資——私が学んだ「やってはいけないこと」

失敗を経験して、私なりに気づいたことがあります。特にシニア世代、つまり私のような60代以上の人間が不動産投資をする際に絶対に避けるべきことです。

まず、退職金の半分以上を投資に回してはいけません。私は当初、「2000万円のうち500万円なら大丈夫」と思っていましたが、ローン返済や予期せぬ出費を考えると、これでもギリギリでした。医療費や介護費用など、60代以降は何が起きるかわかりません。手元資金は最低でも1000万円は確保しておくべきだったと反省しています。

次に、「サブリース契約なら安心」という言葉を鵜呑みにしないこと。確かに家賃保証は魅力的に聞こえますが、数年後に保証額が下げられるケースは珍しくありません。私の知人は、契約から5年後に保証家賃を2万円下げられ、収支が一気に悪化しました。契約書の細かい字をしっかり読む——老眼でつらくても、ここは頑張りどころです。

そして最も大切なのは、「この物件、自分なら住みたいか？」と考えることです。投資物件を見るとき、つい利回りばかり気にしてしまいますが、入居者目線で考えれば、駅から遠い、日当たりが悪い、周辺にコンビニがないといった物件は敬遠されます。私が最初に買った物件は、冷静に考えれば「住みたくない物件」でした。

しかも当時は「利回りさえ良ければ入居者は勝手に決まる」と謎の自信を持っていたのに、いざ募集を出したら3ヶ月間問い合わせゼロ。不動産屋さんに「オーナーさん、さすがにこの家賃設定は強気すぎます」と苦笑いされ、結局相場より下げる羽目になりました。

2年目からの逆転——月8万円の家賃収入を得るまで

失敗続きだった1年目を経て、私は戦略を変えました。まず、最初の物件は損切りを覚悟で売却。幸い、購入時より100万円ほど安い価格で売れました。500万円の頭金に対して100万円のマイナス。痛い授業料でしたが、毎月の赤字を垂れ流すよりはマシだと判断しました。

その後、今度は徹底的に勉強しました。楽待やRENOSYなどの不動産投資サイトで情報収集し、実際に投資している人のブログも読み漁りました。成功している人たちには共通点がありました。それは「立地に妥協しない」「自己資金を多めに入れる」「長期で考える」の3つです。

2024年の秋、私は2件目の物件を購入しました。今度は東京都内、駅徒歩5分のワンルーム。築25年と古めですが、リフォーム済みで設備は新しい。価格は1500万円で、頭金は400万円を入れました。前回の教訓を活かし、月々のキャッシュフローがプラスになる計算を何度も確認しました。

結果、この物件は購入から1週間で入居者が決まりました。家賃は7.5万円、ローン返済や管理費を引いても毎月約2万円のプラス。さらに2025年には、もう1件追加購入し、現在は2物件で月8万円ほどの家賃収入を得ています。年金と合わせると、生活にかなり余裕が出てきました。

ただし、これは順調に入居者がついている場合の話です。空室が発生すれば収入はゼロになりますし、設備の故障などで突発的な出費もあります。不動産投資には元本割れのリスクがあり、家賃収入が保証されているわけではありません。この点は誤解のないようにしていただきたいです。

正直に言います——不動産投資が向かない人もいます

3年間の経験を経て、私は不動産投資の良さも難しさも身をもって知りました。家賃収入は確かに魅力的です。年金にプラスして月8万円あると、孫へのお小遣いも気兼ねなく渡せますし、妻と温泉旅行にも行けます。「不労所得」という言葉の響きも、実際に体験すると格別です。

しかし、不動産投資は誰にでも向いているわけではありません。

1. 手元資金に余裕がない人（最低でも生活費2年分は確保すべき）
2. 「絶対に損したくない」という気持ちが強い人
3. 物件選びや契約内容を自分で調べるのが苦手な人
4. 長期的な視点で物事を考えられない人

これらに当てはまる方は、まずは少額から始められる不動産クラウドファンディングなどで感覚を掴むのも良いかもしれません。1万円から投資できるサービスもありますし、実際の不動産を買うほどのリスクはありません。

私の場合、失敗を経験したことで「慎重さ」が身につきました。今では物件を見るとき、必ず現地に足を運び、周辺環境を確認します。管理会社とも密に連絡を取り、入居者の状況を把握しています。手間はかかりますが、この手間を惜しまないことが、安定した家賃収入につながると実感しています。

まとめ：退職後の家賃収入は「準備」がすべて

63歳から始めた不動産投資。正直、最初は失敗の連続でした。しかし、諦めずに学び続けたことで、今では月8万円の家賃収入を得られるようになりました。とはいえ、不動産投資には元本割れや空室のリスクがあり、向かない人には本当に向きません。もし興味があるなら、まずは無料セミナーに参加するか、信頼できる相談窓口で話を聞いてみてください。私のような失敗をしないために、十分な準備をしてから一歩を踏み出すことをおすすめします。

正直に言うと、私は住宅ローンの審査に3回も落ちました。「シングルマザーで年収280万円じゃ、家なんて買えないのかな」と、何度も諦めかけました。5歳の娘と住んでいた賃貸アパートは、冬になると隙間風がひどくて、娘が「ママ、おうち寒いね」と言うたびに胸が痛かったんです。でも、諦めずに情報を集めて行動した結果、今年ついにマイホームを手に入れることができました。これは、そんな私の失敗と成功のリアルな記録です。

住宅ローン審査に3回落ちた理由と、私が甘く見ていたこと

最初に住宅ローンの相談に行ったのは、近所の大手銀行でした。窓口の方は丁寧に対応してくれましたが、結果は「今回は見送りとさせていただきます」という冷たい一文。理由を聞いても「総合的な判断」としか教えてもらえず、何がダメだったのか全くわかりませんでした。

2回目は別の銀行、3回目はネット銀行に申し込みましたが、結果は同じ。3連敗です。もう笑うしかない、というか実際に娘の前では笑ってごまかしていました。「ママ、なんで笑ってるの？」「いや、大人の世界は複雑なのよ…」なんて答えながら。

後から専門家に相談してわかったのですが、私が落ちた理由は主に3つありました。

• 勤続年数が1年半しかなかった（転職したばかりだった）
• クレジットカードのリボ払い残高が30万円あった
• 借入希望額が年収に対して高すぎた

特にリボ払いは、「毎月ちゃんと払ってるから大丈夫」と思っていたのですが、住宅ローンの審査では「他の借金がある人」という扱いになるそうです。正直、これは完全に私の勉強不足でした。住宅ローンって、ただ「収入がある」だけじゃダメなんですね。

審査に通るために私が実際にやった3つの対策

4回目の挑戦に向けて、私は半年間かけて準備をしました。「次こそは」という気持ちと、「また落ちたらどうしよう」という不安が交互にやってきて、正直メンタル的にはかなりしんどかったです。

まずやったのは、リボ払いの完済です。貯金を切り崩すのは怖かったのですが、30万円を一括で払いました。残高が0円になった明細を見たときは、なんだか肩の荷が降りたような気持ちになりました。

次に、借入希望額を大幅に下げました。最初は2,500万円の物件を見ていたのですが、専門家のアドバイスで1,800万円以下に変更。「年収の5〜6倍以内が目安」と言われて、計算してみたら全然オーバーしていたんです。夢は大きく持ちたいけど、現実も見ないといけませんね。

そして、フラット35に申し込み先を変えました。フラット35は、民間の銀行よりも審査基準が違うらしく、シングルマザーでも通りやすいと聞いたからです。実際、勤続年数の条件も緩めで、雇用形態もそこまで厳しく見られないとのこと。

結果、4回目の審査でついに通過。通知が届いたときは、娘を抱きしめながら泣いてしまいました。娘は「ママ、どうしたの？痛いの？」と心配してくれましたが、「嬉しい涙だよ」と説明しても、5歳にはまだ難しかったようです。

シングルマザーが使える住宅関連の公的支援制度

住宅ローンを組む過程で、いろいろな公的支援があることも知りました。知らないと損をする制度がたくさんあるんです。

まず、住宅ローン減税（住宅ローン控除）。年末のローン残高の0.7%が、最長13年間にわたって所得税から控除されます。私の場合、年間で約10万円ほどの節税になる計算です。年収280万円の私にとって、10万円は本当に大きい。これは娘の習い事1年分くらいの金額です。

また、自治体によってはひとり親世帯向けの住宅取得支援があります。私が住んでいる市では、ひとり親が住宅を購入する際に最大50万円の補助金が出る制度がありました。これは不動産屋さんも知らなかったので、自分で役所に問い合わせて初めてわかりました。

他にも調べてみると、こんな支援があることがわかりました。

1. すまい給付金（収入に応じて最大50万円）※2025年以降は要確認
2. 子育て世帯向けの金利優遇（フラット35子育てプラス等）
3. 自治体独自の移住・定住支援金

正直、これらの制度を全部自分で調べるのは大変でした。でも、役所の窓口で「住宅購入を考えているシングルマザーなんですが、使える制度はありますか？」と聞くだけで、いろいろ教えてもらえます。最初は「こんなこと聞いていいのかな」と遠慮していましたが、聞いてみたら職員さんはとても親切でした。税金払ってるんだから、堂々と聞いていいんですよね。

住宅ローンを組んで感じたメリット・デメリットの本音

マイホームを持って数ヶ月。正直な感想を書きます。

メリットとして一番大きいのは、やっぱり「自分の家」という安心感です。賃貸のときは、「更新料」「家賃値上げ」「大家さんの都合で退去」といった不安が常にありました。でも今は、ここが自分と娘の居場所だという確かな感覚があります。娘も「うちのお庭」と言って、小さな花壇で花を育てています。

また、毎月の支払いが賃貸時代とほぼ変わらないのに、資産として残るというのも大きいです。賃貸は払って終わりですが、住宅ローンは払えば払うほど自分のものになっていく。これは精神的にも違います。

一方、デメリットや不安もあります。

まず、固定費が増えたこと。住宅ローン以外に、固定資産税、火災保険、修繕費の積立などが必要です。賃貸のときは「壊れたら大家さんに連絡」で済んでいたのが、全部自己負担。給湯器が壊れたら数十万円かかると聞いて、震えています。

また、引っ越しが簡単にできなくなったのも事実です。もし娘の学校でトラブルがあったり、転職で遠くに行く必要が出たりしたら、賃貸のように「じゃあ引っ越そう」とはいきません。

そして何より、35年という返済期間の長さ。完済するのは67歳です。正直、「そのとき自分はどうなってるんだろう」と考えると不安になることもあります。繰り上げ返済を少しずつでもしていきたいと思っていますが、教育費との兼ね合いもあり、計画通りにいくかはわかりません。

まとめ：住宅ローンが向かない人もいる。でも、挑戦する価値はあった

ここまで読んでくださった方に、正直にお伝えします。住宅ローンは、全ての人に向いているわけではありません。転職が多い方、収入が不安定な方、そもそも「家に縛られたくない」という方には、賃貸の方が合っている場合もあります。また、住宅ローンには金利変動リスクや、返済不能時に担保物件を失うリスクもあります。

でも、私のように「子どもに安定した住まいを与えたい」「将来の資産を作りたい」と思っている方は、一度真剣に検討してみる価値はあると思います。まずは無料の住宅ローン相談や比較サイトで、自分がどれくらい借りられるのか調べてみてください。行動しないと、何も変わりません。3回落ちた私が言うんだから、間違いないです。