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正直に言うと、私は退職金の運用で大失敗しかけました。60歳で定年退職し、手元に残った2000万円。「このお金を減らさず、むしろ増やしたい」という欲が出たんです。年金だけでは心もとない、かといって株やFXは怖い。そんなとき目に入ったのが「家賃収入で安定した老後を」という不動産投資のセミナー広告でした。結果から言うと、最初の1年半は完全に赤字。毎月の収支を見るたびに胃がキリキリしていました。今でこそ月8万円ほどの家賃収入を得ていますが、ここに至るまでの道のりは決して平坦ではありませんでした。

退職金500万円が消える恐怖——私が最初に犯した3つの失敗

2023年の春、私は退職金のうち500万円を頭金にして、都内近郊のワンルームマンションを購入しました。物件価格は1800万円。残りはローンを組みました。セミナーでは「空室リスクは低い」「管理は全部お任せ」と聞いていたので、正直なところ甘く見ていたんです。

ところが、購入から3ヶ月で最初の入居者が退去。次の入居者が決まるまで4ヶ月かかりました。その間もローンの返済は待ってくれません。毎月約9万円が消えていく恐怖は、体験した人にしかわからないでしょう。妻には「大丈夫、すぐ入るから」と言いながら、夜中にトイレで一人、収支計算をしていました。60代でこんな冷や汗をかくとは思いませんでしたね。まるで若いころの受験勉強のようでした——ただし、失敗したら老後が崩壊するという最悪のプレッシャー付きです。

私の失敗は主に3つありました。

• 立地選びの甘さ：駅から徒歩15分の物件を「安いから」という理由で選んでしまった
• 管理会社への丸投げ：任せきりにして、募集条件の見直しを提案しなかった
• キャッシュフローの計算ミス：修繕積立金や固定資産税を甘く見積もっていた

今思えば、購入前にもっと勉強すべきでした。不動産投資は「買ったら終わり」ではなく、「買ってからが始まり」なんです。

シニア世代の不動産投資——私が学んだ「やってはいけないこと」

失敗を経験して、私なりに気づいたことがあります。特にシニア世代、つまり私のような60代以上の人間が不動産投資をする際に絶対に避けるべきことです。

まず、退職金の半分以上を投資に回してはいけません。私は当初、「2000万円のうち500万円なら大丈夫」と思っていましたが、ローン返済や予期せぬ出費を考えると、これでもギリギリでした。医療費や介護費用など、60代以降は何が起きるかわかりません。手元資金は最低でも1000万円は確保しておくべきだったと反省しています。

次に、「サブリース契約なら安心」という言葉を鵜呑みにしないこと。確かに家賃保証は魅力的に聞こえますが、数年後に保証額が下げられるケースは珍しくありません。私の知人は、契約から5年後に保証家賃を2万円下げられ、収支が一気に悪化しました。契約書の細かい字をしっかり読む——老眼でつらくても、ここは頑張りどころです。

そして最も大切なのは、「この物件、自分なら住みたいか？」と考えることです。投資物件を見るとき、つい利回りばかり気にしてしまいますが、入居者目線で考えれば、駅から遠い、日当たりが悪い、周辺にコンビニがないといった物件は敬遠されます。私が最初に買った物件は、冷静に考えれば「住みたくない物件」でした。

しかも当時は「利回りさえ良ければ入居者は勝手に決まる」と謎の自信を持っていたのに、いざ募集を出したら3ヶ月間問い合わせゼロ。不動産屋さんに「オーナーさん、さすがにこの家賃設定は強気すぎます」と苦笑いされ、結局相場より下げる羽目になりました。

2年目からの逆転——月8万円の家賃収入を得るまで

失敗続きだった1年目を経て、私は戦略を変えました。まず、最初の物件は損切りを覚悟で売却。幸い、購入時より100万円ほど安い価格で売れました。500万円の頭金に対して100万円のマイナス。痛い授業料でしたが、毎月の赤字を垂れ流すよりはマシだと判断しました。

その後、今度は徹底的に勉強しました。楽待やRENOSYなどの不動産投資サイトで情報収集し、実際に投資している人のブログも読み漁りました。成功している人たちには共通点がありました。それは「立地に妥協しない」「自己資金を多めに入れる」「長期で考える」の3つです。

2024年の秋、私は2件目の物件を購入しました。今度は東京都内、駅徒歩5分のワンルーム。築25年と古めですが、リフォーム済みで設備は新しい。価格は1500万円で、頭金は400万円を入れました。前回の教訓を活かし、月々のキャッシュフローがプラスになる計算を何度も確認しました。

結果、この物件は購入から1週間で入居者が決まりました。家賃は7.5万円、ローン返済や管理費を引いても毎月約2万円のプラス。さらに2025年には、もう1件追加購入し、現在は2物件で月8万円ほどの家賃収入を得ています。年金と合わせると、生活にかなり余裕が出てきました。

ただし、これは順調に入居者がついている場合の話です。空室が発生すれば収入はゼロになりますし、設備の故障などで突発的な出費もあります。不動産投資には元本割れのリスクがあり、家賃収入が保証されているわけではありません。この点は誤解のないようにしていただきたいです。

正直に言います——不動産投資が向かない人もいます

3年間の経験を経て、私は不動産投資の良さも難しさも身をもって知りました。家賃収入は確かに魅力的です。年金にプラスして月8万円あると、孫へのお小遣いも気兼ねなく渡せますし、妻と温泉旅行にも行けます。「不労所得」という言葉の響きも、実際に体験すると格別です。

しかし、不動産投資は誰にでも向いているわけではありません。

1. 手元資金に余裕がない人（最低でも生活費2年分は確保すべき）
2. 「絶対に損したくない」という気持ちが強い人
3. 物件選びや契約内容を自分で調べるのが苦手な人
4. 長期的な視点で物事を考えられない人

これらに当てはまる方は、まずは少額から始められる不動産クラウドファンディングなどで感覚を掴むのも良いかもしれません。1万円から投資できるサービスもありますし、実際の不動産を買うほどのリスクはありません。

私の場合、失敗を経験したことで「慎重さ」が身につきました。今では物件を見るとき、必ず現地に足を運び、周辺環境を確認します。管理会社とも密に連絡を取り、入居者の状況を把握しています。手間はかかりますが、この手間を惜しまないことが、安定した家賃収入につながると実感しています。

まとめ：退職後の家賃収入は「準備」がすべて

63歳から始めた不動産投資。正直、最初は失敗の連続でした。しかし、諦めずに学び続けたことで、今では月8万円の家賃収入を得られるようになりました。とはいえ、不動産投資には元本割れや空室のリスクがあり、向かない人には本当に向きません。もし興味があるなら、まずは無料セミナーに参加するか、信頼できる相談窓口で話を聞いてみてください。私のような失敗をしないために、十分な準備をしてから一歩を踏み出すことをおすすめします。